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Vorbereitende Untersuchungen

SANIERUNG ALS STÄDTEBAULICHE AUFGABE

„Die städtebauliche Erneuerung ist das zentrale Förderinstrument, um die Entwicklung der Innenstädte, Ortskerne, Problemgebiete und Brachflächen v.a. in den zentralen Orten entscheidend voranzubringen.“

Innenminister Karl Bruch; Mainz 21.04.2005

Mit dem Begriff "Sanierung" wird ein Eingriff in bestehende städtebauliche Strukturen beschrieben, mit dem Ziel, städtebauliche Missstände zu beheben.
Das maßgebliche Gesetz zur Regelung der Sanierung ist seit 08.12.1986 das Baugesetzbuch. Sanierungsmaßnahmen werden nach § 136 (2) BauGB als Maßnahmen definiert "...durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird."
Nach § 136 (2) BauGB liegen städtebauliche Missstände immer dann vor, wenn das Gebiet "... den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen."
Für die Beurteilung, ob und wo städtebauliche Missstände vorliegen, unterscheidet das BauGB (§ 136 (3)) zwischen:

A. Substanzschwächen (§ 136 (3) Nr. 1 BauGB) z. B.:
• unzureichende Belichtung, Besonnung, Belüftung
• schlechte bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten
• schlechte Zugänglichkeit der Grundstücke und unzureichende Erschließung
• unzureichende Nutzung und Nutzungsverträglichkeit
• Immissionen

Sanierungsschwerpunkte aufgrund von Substanzschwächen sind z. B. Behebung von Ausstattungsdefiziten in der Altbausubstanz, wie fehlende Bäder, Einzelofenheizung, fehlender bzw. mangelhafter Wärmeschutz etc.

B. Funktionsschwächen (§ 136 (3) Nr. 2 BauGB), dazu zählen:
• die Funktionsfähigkeit des fließenden und ruhenden Kfz-Verkehrs
• Lücken und Schwierigkeiten in der Versorgung
• mangelhafte Infrastrukturausstattung

Maßnahmen zur Behebung funktioneller Mängel sind z. B. die funktionsfähige Einbindung des fließenden und ruhenden Verkehrs in ein Gesamtkonzept oder auch die Verbesserung der Bedingungen zur Erfüllung der zentralen Ortskernfunktionen.

WANDEL DES SANIERUNGSBEGRIFFES

Von der Flächensanierung zur erhaltenden Erneuerung und Objektsanierung
Der Wertewandel der städtebaulichen Leitbilder wirkte sich in den letzten Jahrzehnten auf das Verständnis von Sanierung aus. Dabei sind vor allem die beiden folgenden Entwicklungsphasen von Bedeutung:

Die Phase der Flächensanierung
Diese erste Phase der Sanierung setzte Mitte der 60er Jahre ein. Sie orientierte sich stark an den Leitbildern der „Funktionstrennung“, der "gegliederten und aufgelockerten Stadt" und der "verkehrsgerechten Stadt".
Mit Inkrafttreten des Städtebauförderungsgesetzes (1971) erfasste die Welle dieser Flächensanierungen die Innenstädte und Innenstadt-Randzonen. Die Maßnahmen konzentrierten sich darauf, alte Wohnquartiere fast vollständig abzureißen und danach neu aufzubauen. Ziel dieser Maßnahmen war es, die Wirtschaftskraft (tertiäre Nutzungen) zu stärken sowie einen problemlosen Kfz-Verkehr zu ermöglichen ("Funktionsschwächensanierung"). Der planerische und verwaltungstechnische Aufwand dieser Art der Sanierung war sehr hoch. Die "Erfolge" eines so rundum erneuerten Stadtteiles waren höchst zweifelhaft.
Die Wohnnutzung in den Innenstadtbereichen wurde durch (profitablere) Geschäfts- und Büronutzungen in die Randzonen verdrängt. Die Folge war eine Verödung der sozialen Kontakte, eine Zerstörung von Identifikationsmerkmalen der ehemaligen Bewohner u. v. m. Die gewachsene Struktur und damit die Identität ganzer Stadtteile wurde zerstört.
Dieses Verständnis der Flächensanierung wurde in der Öffentlichkeit kritisch erörtert. Die dabei gemachten Erfahrungen haben gezeigt, dass zwar die Wohnungsausstattung verbessert werden konnte, aber zahlreiche andere Faktoren, die das Wohnumfeld oder die Atmosphäre ausmachen, irreparabel zerstört wurden.

Anzuführen sind hier beispielsweise die nachbarliche Verbundenheit innerhalb eines Wohnbereiches, das unverwechselbare "Bild einer Stadt" oder die Identifikation der Bewohner mit einem Bauwerk, einem Platz oder einem Straßenraum.
Bereits Mitte der 70er Jahre kam es zu einer ersten Neuorientierung in der Stadterneuerung. Die Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen, die Belebung der Innenstädte und die Reduzierung des Verkehrsaufkommens in den Zentrumsbereichen rückten in zunehmendem Maße in den Vordergrund.

Die Phase der erhaltenden Erneuerung und der Objektsanierung
Inzwischen haben sich die Sanierungskonzepte unter starker Beteiligung der betroffenen Bewohner zu einer behutsamen Erneuerung weiterentwickelt.
An die Stelle der strukturverändernden Flächensanierung trat das Leitbild einer "erhaltenden Erneuerung". Mit ihm gewann die Beseitigung der Substanzschwächen zunehmend an Bedeutung. Der weitgehende Erhalt vorhandener Bausubstanz und die Berücksichtigung bzw. Wiederentdeckung überlieferter städtebaulicher Qualitäten wurden zu Maximen der Sanierung, so beispielsweise die Qualitäten gewachsener Ortsbilder mit ihren Straßen-, Platz- und Innenräumen, die Kleinteiligkeit und Maßstäblichkeit der Gebäude. In diesem Zusammenhang wird verstärkt Wert gelegt auf die Stärkung von Einzelhandel und Kleingewerbe in den Ortskernen und vor allem auch der Förderung der Wohnfunktion.

Typische Maßnahmen in diesem Kontext sind:
• Renovierung der Altbauten, zumeist nach Neubaustandards (Vollwärmeschutz und Auswechseln von Heizungsanlagen, Fenstern, Sanitäreinrichtungen, Dacheindeckung)
• Verbesserung des Wohnumfeldes mittels Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und Schaffung wohnungsnaher Grünflächen durch Entkernung
• Begrenzung und Rückführung der Bodenversiegelung
• Erhaltung und Erweiterung vorhandener Gemeinbedarfseinrichtungen und Versuche zur Stärkung des lokalen Einzelhandels
• Wiedernutzung von Brachflächen
• Durchgrünung bebauter Gebiete
• Sicherung und Verbesserung der Nahversorgung durch die Erhaltung und Erweiterung vorhandener Gemeinbedarfseinrichtungen und durch die Stärkung des lokalen Einzelhandels.

Die ausgewogene Mischung von Wohnen, Arbeiten und Versorgung steht wieder im Vordergrund, ebenso der Versuch, in Gemengelagen ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten zu erreichen.
Die Einführung des "Besonderen Wohngebietes" in die Baunutzungsverordnung (1976) und die Einführung des vereinfachten Sanierungsverfahrens bei der Novellierung des StBauFG (1984, trat am 01.01.1985 in Kraft) waren gesetzgeberische Konsequenzen aus der neuen Entwicklung.

AUFGABE UND ZIEL DER VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN

Nach dem § 141 (1) Baugesetzbuch müssen vor der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebietes Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, sofern nicht andere hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen (§ 141(2) BauGB).
Ziel dieser Untersuchungen ist es, städtebauliche Missstände zu erfassen und zu dokumentieren.
Mit ihnen sollen die Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie über die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung gewonnen werden.
Auf Grundlage der genannten Untersuchungen kann die Gemeinde - sofern städtebauliche Missstände vorliegen - gemäß § 142 BauGB ein förmliches Sanierungsgebiet als kommunale Satzung festgelegen.
Ein Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt, wobei auch einzelne Grundstücke aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden können. Die Frage der Zweckmäßigkeit bezieht sich u.a. darauf, ob nach realistischer Abwägung die Sanierung zügig durchgeführt werden kann, d.h. nach ca. 15 bis 20 Jahren abgeschlossen werden kann. Voraussetzung hierfür ist die gesicherte Finanzierbarkeit der Maßnahmen. Grundlage hierfür stellt die Erarbeitung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht dar.
Sofern für die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nachteilige Auswirkungen zu erwarten sind, ist gemäß § 180 BauGB ein Sozialplan zu erarbeiten. Darin hat die Gemeinde allgemeine Vorstellungen zu entwickeln, wie nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen vermieden oder gemildert werden können.