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Stadtsanierung Bad Dürkheim – Aufhebung des Sanierungsgebietes

„Die Stadtsanierung ist ein äußerst spannendes Thema, insbesondere wenn man sich vor Augen führt, was sich dadurch in der Innenstadt alles verändert hat“, so Bürgermeister Christoph Glogger bei seiner Einleitung in den Tagesordnungspunkt 5 der Bau- und Entwicklungsausschusssitzung Anfang September, der sich der geplanten Aufhebung des Sanierungsgebietes widmete. „Wir haben uns vorgenommen, die Stadtsanierung dieses Jahr zum Abschluss zu bringen“, erläuterte er und begrüßte Michael Meyer von der Rittmannsperger Architekten GmbH, der zunächst noch einmal auf die Historie der Stadtsanierung einging. Begonnen hatte sie mit vorbereitenden Untersuchungen und der Rahmenplanung im Jahr 1986. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes war 1989 erfolgt, 2002 und 2005 erfolgte die Erweiterung des Sanierungsgebietes, erinnerte Meyer.

Nachdem der Gutachterausschuss im Frühjahr beauftragt wurde, die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu ermitteln, muss nun der Beschluss zur Aufhebung der Sanierungsatzung gefasst werden. Sodann müssten die Ausgleichsbeträge mit den Eigentümer:innen erörtert und anschließend die Bescheide erhoben werden, machte der Fachmann das Verfahren zum Abschluss der Stadtsanierung deutlich. Er erinnerte daran, dass neben den privaten Maßnahmen auch zahlreiche Maßnahmen im öffentlichen Bereich mit Städtebauförderungsmitteln durchgeführt worden waren.

Man unterscheide grundsätzlich zwischen zwei Sanierungsverfahren: dem vereinfachten Verfahren bei Maßnahmen, bei denen keine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zu erwarten sei und dem klassischen Sanierungsverfahren, bei dem eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung erwartet werde. Die Stadt habe keinen Ermessungsspielraum bei der Wahl des Verfahrens, so dass bei erwarteten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen die Regelungen über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen angewendet werden müssen, machte Meyer deutlich.

Auch auf die Frage, warum Ausgleichbeträge erhoben werden, ging der Fachmann ein. So gelte grundsätzlich, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen von Bund, Ländern und Gemeinden finanziert würden. Dies bedeute, dass durch Investitionen der öffentlichen Hand (Städtebauförderungsmitteln) Bodenwertsteigerungen ohne Arbeits-und Kapitalaufwand der privaten Eigentümer:innen stattfinden können. Sie seien den Eigentümer:innen quasi ohne eigenes Zutun „in den Schoß gefallen“. Deswegen fordere der Gesetzgeber, dass Eigentümer:innen ebenfalls zur Finanzierung der Sanierung beitragen müssen. Ein wichtiger Aspekt hierbei sei, dass während des Sanierungsverfahrens keine Erschließungsbeiträge und Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz erhoben würden, so Meyer.

Die Eigentümer:innen hätten einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspreche. Dieser Betrag errechne sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe. Von der Differenz abgezogen würden nach §155 Abs.1 BauGB anrechenbare Beträge.

Ausgleichsbeträge würden entweder bei Aufhebung der Sanierungssatzung oder bei vorzeitiger Abschlusserklärung für einzelne Grundstücke, jeweils durch Bescheid, erhoben.

Bereits vor Abschluss der Sanierung könnte die Zahlung von Ausgleichsbeiträgen auch durch eine Ermessensentscheidung der Stadt durch freiwillige Ablösung in beiderseitigem Einvernehmen zugelassen werden. Hiervon sei seit 2014 in über 70 Fällen Gebrauch gemacht worden. Der erhobene Ausgleichsbetrag sei endgültig, eine spätere Nacherhebung nicht möglich.

Ausgleichsbetragspflichtig sei die Person, die zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung bzw. zum Zeitpunkt der Abschlusserklärung Eigentümer:in sei, erläuterte Meyer. Die erstellten Bescheide seien Verwaltungsakte, gegen die eine Widerspruchs- und Klagemöglichkeit bestehe, die jedoch keine aufschiebende Wirkung entfalte. Die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen würden ohne den städtischen Anteil an den Fördermittelgeber zurückfließen, wies er hin.